Trois paramètres et un logement

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Rajouter des zéros à droite paraît être le sport préféré de ceux qui donnent un prix aux maisons qui se vendent aujourd’hui à Cuba. Marché captif au final ; l’acheteur rencontrera beaucoup de surprises dans la large gamme des catégories. Depuis les propriétaires qui demandent pour leur bien des sommes astronomiques sans rapport avec la réalité de la demande, jusqu’à de véritables aubaines pour lesquelles la candeur du vendeur fait peine à voir. Beaucoup de gens pressés de vendre, d’autres suffisamment aux aguets pour se rendre compte que c’est le moment d’acheter un logement sur l’île. C’est un pari sur l’avenir ; si ça se passe mal ils perdront tout ou presque, mais si ça réussit ils seront positionnés d’avance pour les lendemains. Les plus lents se hâtent, et les plus rapides courent à la vitesse de la lumière. C’est le moment de se dépêcher, la fin d’une ère approche…assurent les plus avertis.

Il est surprenant de voir comment, sans aucune notion de l’immobilier, les Cubains se lancent dans le commerce des mètres carrés. Ils décrivent leurs surfaces, la plupart du temps avec une surabondance de qualificatifs qui font rêver ou qui inquiètent. Ainsi quand on lit « Appartement une pièce dans quartier central de La Havane avec chambre en étage intermédiaire » il faut comprendre « chambre dans immeuble du centre de La Havane avec plancher en mezzanine ». Si l’on parle de jardin il est préférable d’imaginer un parterre et des plantes à l’entrée ; il arrive que des appartements de cinq chambres se réduisent après une visite à deux pièces cloisonnées avec des parois de carton. On doit accorder la même méfiance aux annonces immobilières que celle que l’on réserve à ces photos de personnes fringantes et jeunes, à la recherche de l’âme sœur sur les réseaux sociaux. Pourtant parmi tous ces excès on trouve aussi de véritables perles.

Actuellement les paramètres qui entrent en jeu dans la détermination du coût final d’un logement sont au nombre de trois : la situation, l’état du bâtiment et le « pedigree ». Le quartier joue beaucoup sur la valeur finale de l’immeuble. A La Havane les zones les plus recherchées sont Le Vedado, Miramar, Le Centre de La Havane, Vibora et Cerro pour leur caractère central. Les moins recherchées sont Alamar, Coroneta, Reparto Electrico, San Miguel del Padron et La Lisa. Le mauvais état des transports publics est tel que les gens préfèrent des maisons proches des zones de plus grand attrait commercial et offrant de larges espaces récréatifs. La proximité d’un marché agricole fait monter les prix, celle du Malecon également. On fuit la périphérie, bien que parmi les « nouveaux riches » qui ont amassé –légalement ou illégalement- un peu plus de capital on voit s’amorcer la tendance à rechercher une propriété en dehors de la ville. Il est pourtant prématuré de parler d’une tendance à s’éloigner vers des zones vertes et moins polluées. Pour le moment la prémisse de base se réduit à « plus près du centre, mieux c’est ».

L’état de la construction est un autre élément qui définit quel sera le coût d’un logement. Si le toit est en tuiles sur solives la valeur baisse, alors que les constructions des décennies 40 et 50 du siècle dernier jouissent d’une bonne réputation et d’un grand attrait. Les moins valorisées sont les dites réalisations dites « de micro-brigades » avec leurs affreux bâtiments de béton et leurs petits appartements style Europe de l’Est. La couverture si elle est légère –tuiles, zinc, bois, papier de toiture- oblige le vendeur à se contenter de moins. L’état des sanitaires et de la cuisine est l’autre point qui influe directement sur les possibilités de vente de l’immeuble. La qualité des étages, le fait que les fenêtres soient grillagées et la porte neuve –en verre et métal- sont des points positifs. S’il n’y a pas de voisins au-dessus, alors le propriétaire peut se permettre de demander plus. Sont aussi très valorisées les maisons à double entrée, pensées pour une famille nombreuse qui cherche à se diviser et trouver de l’indépendance. Tout est pris en compte, tout a une valeur.

Jusqu’ici le marché immobilier est semblable à n’importe quel autre dans le monde. Il y a pourtant un élément qui définit de manière très particulière la valeur des logements en vente. Il s’agit de leur « pedigree ». Ce terme fait référence au fait que la maison ait appartenu à une même famille depuis toujours, ou qu’elle ait été confisquée à l’occasion d’une des vagues d’expropriation qu’a connues Cuba. Si le propriétaire est parti pendant la crise des « Balseros » en 1994 et si l’Etat en a transféré la propriété à quelqu’un d’autre, alors le prix baisse. Il peut aussi arriver que ceci se soit passé pendant les départs du Mariel en 1980, période pendant laquelle la propriété en a été donnée à d’autres suite à l’émigration de ceux qui l’habitaient jusque là. Mais là où les prix touchent le fond, c’est sur les immeubles confisqués entre 1959 et 1963, à l’occasion des grands départs en exil. Peu nombreux sont ceux qui veulent se créer des problèmes en acquérant un bien qui pourrait ensuite se trouver en litige. Certains profitent cependant de cette situation pour acheter à des prix  d’adjudication, de véritables hôtels particuliers dans les quartiers les plus centraux.

Pour pouvoir apprécier tant la situation, l’état de la construction, que le passé légal du logement, les acheteurs potentiels font appel à leur propre expérience, à un bon architecte et même à un avocat qui va fouiller dans les détails de la propriété. Chaque élément ajoutera ou retirera un chiffre, un zéro ou une centaine au prix total qu’ils seront prêts à payer. Dans un marché captif tout est possible, et pourtant tout se passe comme si les connaissances en matière immobilière étaient seulement endormies, tombées en léthargie et ressortaient maintenant en force de façon surprenante.

Traduit par Jean-Claude Marouby